La situación del mercado inmobiliario español no era tan negativa desde los 90. Pero esta nueva crisis afecta a nivel mundial desde el verano de 2007 y tiene su raíz en EEUU, donde el sector vive su momento más crítico desde mucho antes: 1959. El aumento de los impagos hipotecarios y los embargos de viviendas dificultan que las financieras las recoloquen en el mercado, bajan los precios para venderlas y condicionan al resto del sector.

Bancos e inversores en hipotecas poseen casi 700.000 viviendas embargadas, el triple que hace algo más de un año (231.000 en enero de 2007), debido al boom hipotecario desde 2003, al aumento de los tipos y al deterioro económico. Las financieras buscan quitarse de encima estos molestos activos y obtener liquidez tirando los precios por los suelos.

El coste de la vivienda ha caído más del 30% interanual en Los Angeles o Cleveland, mientras en Miami o Las Vegas lo ha hecho más del 20%. En Nueva York, donde siempre subía, cayó un 8% anual en mayo. Algunos bancos bajan los precios cada 20 días; el excedente de casas hace que el precio medio de una vivienda unifamiliar caiga el 8,5% interanual en abril y el precio de todas las viviendas ha caído el 12% desde su máximo, en julio de 2006.

Tras el pico de 2006, el número de casas iniciadas ha retrocedido el 60%, según MBA en datos de marzo. El número de préstamos morosos o en embargo subió al 8% en el último trimestre de 2007, desde el 6% de finales de 2006. Hubo más impagos en las hipotecas con tipo ajustable -de fijo a variable-, muchas de las cuales son subprime.

España no presenta tal drama. La morosidad es la mayor desde 2001 pero apenas supera el 1%, tras nueve subidas mensuales seguidas. Aunque la alta sobreoferta de vivienda, ante unos precios desorbitados por el boom inmobiliario de estos años, es preocupante. Según Goldman Sachs, a finales de 2008 habría 850.000 casas sobreofertadas y 1,1 millones en 2009. La demanda anual está en 300.000, un 20% menos que en 2007.

Las restricciones del crédito tras la crisis subprime, la escalada de tipos y el aumento del paro han hecho que la compraventa de viviendas caiga el 30% interanual. Los precios han bajado en los últimos meses al menos un 15% y puede haber bajadas mayores. Falta saber encontrar el término medio entre virus del ladrillo y coste razonable.